3 Bedrijfslasten

3.1 De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten dalen voor derde jaar op rij

De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten dalen dit jaar met 381 euro naar 787 euro per vhe en zijn daardoor lager dan de beïnvloedbare bedrijfslasten. De grootste oorzaak van deze daling is het vervallen van de verhuurderheffing. Dit zorgde voor een daling van 495 euro per vhe ten opzichte van vorig jaar. Tegelijkertijd nemen andere kosten juist weer toe. Zo is de vennootschapsbelasting gestegen van 292 euro naar 349 euro. Dat komt dan voor een groot deel door het wegvallen van het fiscale-effect van de Vestia-leningruil. Daarnaast betalen corporaties meer vennootschapsbelasting doordat de renteaftrek van de fiscale winst sinds 2022 is beperkt, deze zogenaamde ATAD-regeling zorgt ervoor dat corporaties meer vennootschapsbelasting moeten betalen.

De beïnvloedbare bedrijfslasten bestaan uit personeelskosten, externe inhuur en de overige bedrijfskosten zoals bijvoorbeeld ICT, huisvesting en verzekeringen. Op sectorniveau zien we een flinke stijging van de totale beïnvloedbare bedrijfslasten, zie figuur 3-3. Die nemen toe van 928 euro per vhe naar 1.018 euro per vhe. In onderstaande alinea’s lichten we per onderdeel van de beïnvloedbare bedrijfslasten de belangrijkste ontwikkelingen uit.

‘Corporaties hebben in het afgelopen jaar meer mensen aangenomen’

In de rechterhelft van figuur 3-4 zien we dat het aandeel inhuur ten opzichte van de totale formatiekosten (inhuur + vaste personeelskosten) steeds groter wordt. Corporaties werken niet alleen steeds meer met externe inhuur voor nieuwbouw en woningverbetering, maar ook steeds meer binnen de reguliere bedrijfsvoering. Navraag bij corporaties laat zien dat een van de redenen voor deze toename is, dat het steeds lastiger is om voor bepaalde vakgebieden vaste medewerkers te vinden en deze vast te houden. Daarnaast is regelmatig of soms meer specialistische kennis nodig voor bepaalde projecten, inkoop of (IT) transformatie binnen de organisatie.
 

Figuur 3-4: Ontwikkeling van personeels- en inhuurkosten

3.4 Aantal fte toegenomen

Naast steeds meer externe inhuur, stijgt afgelopen jaar ook het totaal aantal fte bij de corporaties. Deze toename wisselt per activiteit. Zo neemt het aantal fte op leefbaarheid toe van 1.896 naar 2.101, oftewel met 10 procent. Gevolgd door een fte toename van 8,5 procent op overige organisatie. Die steeg van 2.401 naar 2.609 fte. De grootste toename in fte zien we bij activiteiten die buiten het prestatieveld bedrijfslasten vallen, zoals onderhoudsactiviteiten (11 procent) en nieuwbouw en projecten (9,4 procent). Corporaties zijn hier ook echt meer in gaan investeren zoals ook in het hoofdstuk Onderhoud & verbetering te zien is.
 

Figuur 3-5: Aantal fte per activiteit, 2019-2022

‘Corporaties zetten extra formatie in voor hun maatschappelijke opgaven’

3.5 Extra personeel en inhuur vooral ingezet voor realiseren opgaven

Dat corporaties momenteel veel bezig zijn met leefbaarheid, onderhoud/verduurzaming en nieuwbouw blijkt ook uit de toename van de formatiekosten (personeelskosten en kosten externe inhuur) per vhe. Figuur 3-6 laat zien welke kosten aan inhuur en personeelslasten de corporaties hebben toegerekend per activiteit. De grootste stijging is te zien binnen het onderdeel nieuwbouw en projecten (21 procent). Gevolgd door de stijging van de formatiekosten voor leefbaarheid met 18 procent. De kosten voor onderhoudsactiviteiten stijgen met 12 procent en van verhuur en beheer met maar 5 procent.
 

Figuur 3-6: Personeelskosten per vhe naar activiteit, 2021-2023

3.6 Duidelijke toename binnen de overige bedrijfslasten

Naast de personele kosten nemen ook de overige bedrijfslasten toe, zoals te zien is in figuur 3-7. De overige bedrijfslasten nam toe van 396 euro naar 445 euro per vhe. Dat is zo’n ruim 12 procent. Opvallende toegenomen uitgaven zijn de ICT-kosten, beheer en administratiekosten en de overige personeelskosten zoals wervings- en opleidingskosten. Corporaties zetten duidelijk in op het verder automatiseren en digitaliseren van de dienstverlening en bedrijfsvoering. Daarnaast geven ze meer uit aan het opleiden van personeel en het werven van het juiste personeel zodat medewerkers klaar zijn voor de ontwikkelingen in de corporatie(sector) en de gewenste transitie. En corporaties werkten vorig jaar onder andere ook aan het op orde krijgen van hun vastgoeddata en hun energielabels, zo blijkt uit de post beheer en administratie. Verder zorgt het onderhoud, verbeteren en verduurzamen van woningen binnen een verenigingen van eigenaren voor hogere beheer- en administratiekosten waardoor ook die kosten zijn gestegen.   

3.7 Huishoudboekje voor vierde jaar op rij niet sluitend

Het huishoudboekje is in 2023 voor het vierde jaar op rij niet sluitend, ondanks dat de verhuurderheffing is afgeschaft. Het geld dat daarmee vrijkwam hebben corporaties direct uitgegeven aan hun maatschappelijke opgaven. Corporaties gaven meer uit aan onderhoud, verbetering, en verduurzaming dan dat de niet-beïnvloedbare kosten zijn gedaald. Gemiddeld komt een corporatie in 2023 11 euro per vhe per maand tekort. De eenmalige huurverlaging heeft ook impact gehad op de huurinkomsten en dus op het huishoudboekje van de corporaties.

Eenmalige huurverlaging 600.000 huurders
Corporaties spraken in de Nationale Prestatieafspraken af dat huurders in 2023 een eenmalige huurverlaging krijgen als het inkomen lager is dan 120 procent van het sociaal minimum inkomen en de huur meer is dan 575,03 euro. In totaal hebben bijna 600.000 huurders een huurverlaging gehad. Dit heeft effect gehad op het huishoudboekje. Als de eenmalige huurverlaging niet was doorgevoerd zouden de corporaties gemiddeld 9 euro meer aan huurinkomsten hebben gehad. Het tekort zou dan geen 11 euro zijn geweest maar 2 euro.

Het huishoudboekje zegt iets over de inkomsten en uitgaven van woningcorporaties. Belangrijkste inkomsten zijn de maandelijkse huuropbrengsten. Een wel of niet sluitend huishoudboekje heeft invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties voor opgaven als verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid.
 

Figuur 3-8: Ontwikkeling huishoudboekje woningcorporaties, 2018-2023

DUURZAAM PRESTEREN VRAAGT VEEL VAN DE SECTOR

Duurzaam presteren vraagt veel van de sector. Zo blijkt uit bovenstaand huishoudboekje en komt ook in het volgende hoofdstuk Onderhoud & verbetering naar voren. De inkomsten van corporaties zijn niet in balans met de uitgaven aan onderhoud, verbetering, verduurzaming, nieuwbouw en de leefbaarheid. 

Voor het grootste deel betalen corporaties dit door geld te lenen, en een klein deel wordt opgevangen met verkoopopbrengsten. Nieuwbouw woningen worden inmiddels zelfs volledig gefinancierd door leningen. Als de tekorten van corporaties nog verder oplopen zal dit met wederom extra leningen gefinancierd moeten worden. Zo schuiven corporaties de oplopende rentelasten en aflossing door naar de toekomst. Op enig moment lopen corporaties tegen financiële grenzen aan.

3.8 Meer verdieping in het Aedes-datacentrum en regionale kennisdagen

Aedes-datacentrum
Wil je inzicht in hoe jouw corporatie het doet in de branche ten opzichte van andere corporaties of landelijk? In het Aedes-datacentrum kunnen corporaties hun cijfers vergelijken en downloaden als PDF- of Excel-bestand. In het Aedes-datacentrum zijn bijna 200 indicatoren van de Aedes-benchmark opgenomen voor alle individuele corporaties. Hiermee kunnen corporaties eigen vergelijkingen maken en zelf overzichten en grafieken samenstellen. Daarnaast zijn er veel cijfers uit andere bronnen zoals de dVi, dPi, WoON, CBS te vinden in de databank. Bekijk de video: Wat vind je allemaal in het Aedes-datacentrum voor uitleg van wat je allemaal in het datacentrum kunt vinden, hoe je het gebruikt en wat het je oplevert.

Regionale kennisdagen
In januari en februari 2025 zijn er 5 regionale kennisdagen. In de ochtend vergelijken we de algemene benchmarkresultaten met de regionale resultaten per thema. Wat valt op? Welke strategieën en oplossingen zijn er? We gaan samen in gesprek en aan de slag.

De middag staat in het teken van meer verdieping per thema. Elk thema heeft een eigen aanbod aan activiteiten en werkvormen. Centraal staat van elkaar leren en co-creëren.

Per dag zijn er themasessies over Huurdersoordeel, Leefbaarheid, Onderhoud & verbetering, Duurzaamheid, Beschikbaarheid & betaalbaarheid i.c.m. nieuwbouw en Bedrijfslasten. Je kiest één thema waar je de hele dag mee aan slag gaat.

Nieuwsgierig naar wat de Regionale kennisdagen jou kunnen bieden? Bekijk het programma en meld je aan.

Lees ook